Impianti idrici condominiali: guasti più frequenti, chi paga le riparazioni e come gestire le chiusure d’acqua

Il cartello compare di solito il giorno prima, attaccato con lo scotch accanto alla cassetta della posta o nell’ascensore: domani mattina, dalle otto alle tredici, sospensione dell’acqua per lavori urgenti. Chi abita in condominio lo conosce bene, e conosce anche il seguito, fatto di scale percorse dall’idraulico con i secchi, vicini che bussano per sapere se l’acqua è tornata, discussioni in assemblea su chi debba pagare un intervento che nessuno aveva previsto. Gli impianti idrici condominiali sono tra le parti dell’edificio meno visibili e più trascurate, finché un guasto non le rende improvvisamente centrali, e il fatto che corrano dentro i muri, condivisi tra proprietà comuni e private, rende ogni rottura anche una piccola questione giuridica.

I guasti più frequenti nelle tubature condominiali

Molti palazzi costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta, compresi parecchi di quelli che hanno disegnato la crescita di Moncalieri e della cintura sud di Torino, hanno ancora le colonne montanti originali in ferro zincato. È un materiale che con il tempo si corrode dall’interno, perde sezione utile per l’accumulo di ruggine e calcare, e a un certo punto cede, spesso in corrispondenza dei raccordi filettati. Le perdite che ne derivano non sono quasi mai spettacolari: più spesso si tratta di infiltrazioni lente, che si manifestano come macchie sul soffitto del vicino di sotto o come un aumento inspiegabile dei consumi registrati dal contatore generale.

Accanto alla corrosione ci sono i problemi di pressione. Un colpo d’ariete, cioè il picco di pressione che si genera quando un flusso d’acqua viene bloccato di colpo, mette sotto stress tubi e giunti già affaticati, e negli edifici senza riduttori di pressione efficienti o con autoclavi mal regolate i danni si accumulano nel tempo. Il terzo punto debole sono le valvole di intercettazione, i rubinetti che servono a isolare una parte dell’impianto: restano per anni nella stessa posizione, si bloccano per il calcare e, proprio nel momento in cui servirebbero, non si chiudono o non si riaprono più. È uno dei motivi per cui, quando si rifà un tratto di impianto, molti tecnici consigliano di sostituire anche le vecchie saracinesche con valvole a sfera, più semplici da manovrare e meno soggette a bloccarsi, che si trovano senza difficoltà presso i rivenditori di materiale idraulico o su cataloghi online come quello di smricambi.com, dove si possono confrontare diametri, attacchi e materiali prima di parlarne con l’idraulico.

Chi paga le riparazioni: la linea di confine tra parti comuni e private

La regola generale è scritta nell’articolo 1117 del codice civile, che include tra le parti comuni dell’edificio gli impianti per l’acqua fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà esclusiva. Tradotto: la colonna montante, i tratti orizzontali che servono più appartamenti, l’allacciamento alla rete pubblica e l’eventuale autoclave appartengono al condominio; ciò che parte dalla diramazione ed entra in un singolo appartamento appartiene al proprietario di quell’appartamento.

Le spese di riparazione delle parti comuni vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà, come prevede l’articolo 1123, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale. Quelle relative al tratto privato restano invece a carico del singolo condomino, anche quando per raggiungere il guasto bisogna rompere una parete o un pavimento. Il punto esatto in cui si colloca il confine non è sempre evidente, e non a caso è uno dei temi più ricorrenti nel contenzioso condominiale: in genere coincide con la valvola o il raccordo da cui il tubo si stacca dalla colonna per entrare nell’unità immobiliare, ma la configurazione reale dell’impianto può complicare le cose.

C’è poi la questione dei danni a terzi. Se una perdita dalla colonna comune rovina il soffitto e i mobili di un appartamento, il condominio ne risponde come custode dell’impianto, secondo l’articolo 2051 del codice civile, e il risarcimento finisce di nuovo in ripartizione millesimale, compreso il condomino danneggiato. Qui entra in gioco la polizza globale fabbricati, che molti condomini hanno sottoscritto e che spesso copre sia i danni da acqua condotta sia le spese di ricerca del guasto; conviene verificare le franchigie e le esclusioni prima di averne bisogno, perché alcune polizze escludono le perdite dovute a usura o corrosione progressiva.

Come gestire le chiusure dell’acqua senza creare disagi

Quando un intervento richiede di sospendere l’acqua, la responsabilità organizzativa ricade sull’amministratore, che deve informare i condomini con un anticipo ragionevole e indicare orari realistici. Per i lavori programmati il preavviso è più facile; per le rotture improvvise l’amministratore può disporre gli interventi urgenti necessari alla conservazione dell’edificio, riferendone poi all’assemblea. In ogni caso, chi abita con persone anziane, bambini piccoli o persone che necessitano di cure a domicilio dovrebbe segnalarlo, perché un’interruzione di qualche ora può avere conseguenze molto diverse da un appartamento all’altro.

Molto dipende da come è costruito l’impianto. In un edificio dove ogni colonna ha la propria valvola di intercettazione funzionante, un guasto al terzo piano della scala B si può isolare chiudendo solo quella colonna, lasciando l’acqua al resto del palazzo. Dove invece l’unico rubinetto efficiente è la saracinesca generale in cantina, ogni intervento significa lasciare a secco tutti, anche per una riparazione di mezz’ora. Per questo l’ammodernamento delle valvole di sezionamento, che costa relativamente poco e si può fare in occasione di altri lavori, è uno di quegli interventi che le assemblee tendono a rinviare e che poi, alla prima rottura in un sabato pomeriggio, nessuno ricorda di aver rinviato.